Загрузка...Предлагаю поговорить о хоумстейджинге: что это такое, для чего он нужен и какой эффект дает. По своей профессиональной деятельности я фотограф, а новое для себя направление открыл случайно.
Любой, кто что-то покупал или продавал с помощью интернета, знает, насколько важны в объявлении фото. Предложения без снимков выглядят фейковыми и их обычно игнорируют. Плохие кадры — зашумленные, размытые, со странными ракурсами — делают товар не таким привлекательным.
Даже поверхностный анализ рынка показывает: сейчас в стране нет дефицита недвижимости. Едва ли не каждый регион непрерывно застраивается. Это повышает конкуренцию среди продавцов. В любом сегменте, будь то ультрабюджетные варианты, которым давно пора под снос, компактные студии, дома на окраине, в центре, в исторических районах, с несколькими уровнями, с отделкой и без, есть огромное число разнообразных предложений. Из-за этого сложно привлечь покупателя — некоторые объекты годами простаивают на продаже.
Постоянно снижать стоимость объекта — плохая идея. Остается единственный способ — пытаться как-то выделиться из общей массы. Для этого некоторые продавцы нанимают профессиональных фотографов. Иногда таким фотографом оказываюсь я.
В процессе одной из съемок я удивился. Квартира (двушка в относительно новом доме) была в хорошем состоянии, без слишком «смелых» решений в дизайне, но как я ни старался, на фото она выглядела отвратительно. Мы поговорили с собственником и решили взять время на подумать. В ходе размышлений и поиска смысла я узнал про такое явление как «хоумстейджинг». После некоторой подготовки получилось сделать отличные фотографии, квартира быстро нашла новых владельцев, а сфера моей деятельности немного расширилась.
Оглавление:
Что такое хоумстейджинг и зачем он нужен
Как заставить пространство продавать, а не «закапывать» квартиру
Сколько это стоит, сколько это дает
Оффтоп: зачем фотографу быть хоумстейджером хотя бы наполовину
Что в итоге: люди покупают не пространство — они покупают образ жизни
Что такое хоумстейджинг и зачем он нужен
«Хоумстейджинг» — производное от английского «home staging». Распространен вариант перевода «инсценировка дома». Суть явления заключается в специальной подготовке недвижимости перед ее продажей или сдачей в аренду. Цель — быстрее заключить сделку на выгодных условиях.
Подготовка служит улучшению привлекательности объекта. Считается, что первое впечатление (нравится-не нравится) формируется в течение всего 7 секунд. После этого переубедить человека (поменять негативное мнение на позитивное) сложно.
Разница в цене — около 1 млн.
Конкретный набор действий в каждом случае разный. Где-то достаточно сделать уборку и поменять освещение. Другую квартиру приходится сперва доводить до состояния, хотя бы минимально пригодного для проживания.
Важно хорошо ориентироваться в рынке недвижимости и строительства. Это позволяет трезво оценивать ситуацию и видеть реальные перспективы. Маловероятно сотворить нечто, что поможет продать хрущевку в неблагополучном районе на окраине по цене элитной студии в центре. Здесь на помощь приходит расчет стоимости ремонта квартиры. Если вложения не окупятся через финальную стоимость недвижимости, то зачем они были нужны?
С чем путают хоумстейджинг и чем он отличается от дизайна
Хоум стейджинг больше про психологию, чем про дизайн, ремонт и продажи. Нужно находить реальные сценарии: как лучше использовать объект в текущем или улучшенном состоянии. Необходимо видеть портрет будущего арендатора или собственника, которого заинтересует именно это жилье.
Материалы сайтов про хоумстейджинг сильно романтизирует эту деятельность. Эксперты советуют создавать жилье для творческого, креативного человека. В действительности молодых семей с ребенком, пожилых пар, бизнесменов, офисных служащих и тех, кто работает на производстве, гораздо больше, чем артистов, музыкантов, дизайнеров и художников. Нередко люди, живущие «обычной» жизнью более платежеспособны. Кроме того, безопаснее сдавать квартиру бухгалтеру, который будет возвращаться домой, только чтобы поесть-поспать-помыться. Творческий и проактивный человек выглядит интереснее, но последствия бесконечных тусовок обойдутся владельцам дороже.
Остановлюсь на конкретном примере. Двушка в панельном доме, рядом школа и супермаркет. Хороший вариант для семьи с детьми. Вероятно, у родителей уже есть студия или однокомнатная квартира. Решили увеличить жилплощадь, чтобы не ютиться в тесноте. Бюджет невелик: стоимость однушки + небольшие накопления, возможно, ипотека. Дорогой ремонт не требуется. Достаточно, чтобы квартира выглядела чистой, ухоженной и не старой. Кухня должна подходить для семейных ужинов (стол, несколько стульев или диван). Спальню следует переоборудовать под детскую или комнату школьника. В гостиной — обустроить удобное спальное место для взрослых, поставить шкаф для хранения.
Важное замечание. Не стоит буквально переводить и понимать «home stage». Не нужно устраивать шоу, пускать пыль в глаза, заметать мусор под ковер. Постановочные фото привлекут внимание, вы получите много звонков, но на просмотрах люди поймут реальное состояние объекта и не захотят его покупать.
Как заставить пространство продавать,
а не «закапывать» квартиру
Хоумстейджинг выполняется в несколько шагов. На практике, в зависимости от состояния жилья и доступного бюджета, требуются не все из них.
Шаг 1. Расхламление и деперсонализация
Сделайте генеральную уборку и избавьтесь от всего лишнего. Грязь и беспорядок портят впечатление. Многочисленные предметы в кадре «съедают» пространство и становятся визуальным шумом. Комнаты кажутся тесными, а квартира начинает напоминать небольшую кладовую.
Потенциальный покупатель должен видеть на фотографиях свое жилье, а не чувствовать, будто приходит в гости к нынешнему собственнику. Поэтому необходимо убирать личные вещи: фотографии, магнитики, медали, почетные грамоты, коллекцию фигурок и подобные элементы декора.
Владельцы бывают несговорчивы. Многие считают, что многочисленная мелочовка создает уют. Либо им жалко избавляться от дорогих вещей (ничего выбрасывать не нужно, достаточно убрать в шкаф или коробку). Чтобы наглядно продемонстрировать разницу, можно сделать своеобразный дизайн-проект квартиры. Воспользуйтесь любым планировщиком, в котором есть 3D-режим (например, подойдет программа Дизайн Интерьера 3D). Воссоздайте комнаты с похожей обстановкой и отделкой, но без визуального шума.
Шаг 2. Добавить свет, воздух и простые акценты
На восприятие пространства оказывают большое влияние освещение и цветовая палитра. Этой особенностью можно пользоваться как дешевым и простым в реализации приемом хоумстейджинга дома.
Светлые комнаты в нейтральных цветах обычно воспринимаются как более просторные, «радостные». Полумрак, темные оттенки и замысловатые орнаменты давят, а также визуально уменьшают пространство. Проблему усугубляют громоздкая мебель и многочисленные предметы декора.
Если полная смена интерьера обойдется слишком дорого, поменяйте текстиль и массивные люстры на что-то более лаконичное. Проводите фотосессию при правильном освещении — в ясный солнечный день или при ярких лампах.
Пустые, стерильные пространства с белым цветом стен тоже воспринимаются плохо. Они кажутся безжизненными, неуютными, в них не хочется находиться. Можно исправить акцентными элементами: пледом с красивыми складками, как бы случайно забытым на кресле, комнатным растением, необычной скульптурой или вазой на комоде, контрастными вставками в отделке и т. п.
Шаг 3. Минимальный декор — максимум эффекта
Этап дополняет сказанное выше. Задача декора — добавить акценты с минимальным затратами. Подобрать подходящие шторы, постелить ковер, повесить на стену панно и т. п. дешевле и проще, чем полностью менять интерьер.
Декор хорош в меру, иначе перегружает пространство. Также он должен сочетаться с остальным окружением. Интересная картина не спасет убитую хрущевку.
Шаг 4. Перестановка или аренда мебели
Этот способ не такой затратный и трудоемкий. Задачи уже знакомы: избавиться от рухляди, создать гармоничную композицию, разгрузить пространство, предоставить все необходимое для комфортного проживания («въезжай и живи»). При сдаче жилья наличие обстановки обязательное условие. Ее качество и состояние напрямую влияют на цену (в разумных пределах).
Прежде чем приступать к перестановке, следует подготовить проект. Для этого пригодятся сервисы для планировки квартиры онлайн. В них вы подберете оптимальную компоновку. Более полное представление о будущей обстановке дает браузерный и десктопный софт с трехмерным режимом. Например, уже упомянутая программа Дизайн Интерьера 3D.
Некоторые хоумстейджеры советуют брать мебель, которая выглядит дорого, в аренду на время фотосессии. Лично мне этот вариант не нравится. При просмотре объекта покупатель, очевидно, увидит расхождение между объявлением и реальной ситуацией. Приписки и дополнительные пояснения в тексте никто не заметит. Наконец, не во всех городах есть организации, оказывающие эту услугу. Гораздо чаще они специализируются на оснащении для мероприятий.
Шаг 5. Финальная съемка и магия ретуши
Когда подготовка завершена, можно доставать камеру и приступать к фотосессии. Зачастую мы имеем дело с относительно небольшими пространствами — дома и квартиры на сотни квадратов редкость. Поэтому достаточно общих планов от двери и (или) от окна. Однако не снимайте против света. Для таких кадров можно временно сдвинуть гардины или дождаться, когда солнце немного сместится.
Крупный план подходит для специфического и полезного (для тех, кто в теме) оснащения. Например, можно продемонстрировать качественную разводку сантехники или добротную фильтровальную станцию.
На время съемки уберите все лишние из кадра — детские игрушки с пола, вещи со стула и стола, зарядки, удлинители и т. п. Стремиться к стерильному глянцу не стоит. Такие фото выглядят постановочными и могут вызывать подозрения.
Финальные штрихи внесите ретушью и постобработкой, но не перестарайтесь. Подкорректируйте баланс цветов, экспозицию, яркость и контраст, сотрите пятна и лишние предметы в кадре.
Распространенная практика при стейнджинге элитной недвижимости — создание бумажных или электронных (в виде PDF-файлов) буклетов. В них помещают фотографии объекта с краткими пояснениями: марка мебели, материалы для отделки, ключевые параметры бытовой техники, почему для обстановки выбраны именно они, какой именитый дизайнер интерьеров участвовал в проекте.
Сколько это стоит, сколько это дает
Затраты на хоумстейджеров зависят от вида помещения и региона.
- В Москве и Питере подробная консультация стоит около 10 тыс. рублей. Специалисты осмотрят объект, подскажут целевую аудиторию и дадут советы, что можно улучшить. В регионах некоторые хоумстейджеры консультируют бесплатно, другие просят до 3-5 тыс.
- Консультация + фотосессия с минимальной подготовкой (временно добавить элементы декора, убрать из кадра ненужное) в столицах стоит от примерно 40 тыс. В остальной России цена услуги составляет от 5-10 тыс.
- Полномасштабная подготовка обычно оплачивается, исходя из площади. Минимальный порог — 300 руб. за кв. м. Здесь в стоимость услуг, помимо перечисленного выше, может входить подготовка проекта, организация хорошего ремонта, подбор техники, декора и прочее. Некоторые даже разрабатывают свою дизайнерскую мебель. Однако услуги профессионалов по отделке, расходы на материалы, производство, доставку и т. д. оплачиваются отдельно.
«Я и сам неплохо фоткаю» или чем оправдана стоимость услуг профессионального стейджера
Озвученные цены вызывают негодование, но лишь у тех, кто плохо знаком с ситуацией на российском рынке и практикой продаж.
- Найти максимально привлекательную подачу объекта непросто. Нужно быть одновременно психологом, дизайнером, фотографом, продажником, риэлтором, строителем и мастером переговоров со стальными нервами. Чтобы повышать мастерство, многие специалисты регулярно проходят курсы (то есть вкладывают личные деньги, время и силы). За рубежом House Stylist — весьма востребованная профессия.
- Нередки ситуации, когда на вторичную продажу выставляются чуть ли не все квартиры в одном многоквартирном доме — десятки или сотни похожих объектов за раз. Универсальный интерьер от застройщика, простой косметический ремонт, выгодные цены на серый ключ не выделяют предложение из массы других.
- Грамотная предпродажная подготовка жилья даже при минимальных вложениях способна существенно увеличить стоимость. В ряде случаев разница доходит до нескольких миллионов.
- Без опыта и знаний сложно нащупать баланс между затратами и возможной выручкой. Многие считают, что привлекательный интерьер = дорогой интерьер и повышают стоимость объекта, исходя из вложений. Затем удивляются, когда процесс продажи затягивается на годы.
Оффтоп: зачем фотографу быть хоумстейджером хотя бы наполовину
В жизни каждого фотографа наступает момент, когда следует определиться со специализацией. Кто-то чаще делает снимки недвижимости и приписка «Home Stagers» в резюме или объявлении повышает востребованность на рынке услуг.
Не так много людей в стране знает о хоумстеджерах, осознает их реальную пользу и готов платить «непонятно за что». Польза фотографов более понятна. Если профессионал занимается не всем подряд, а специализируется именно на недвижимости, это прибавляет вес.
Наконец, мне самому нравится заниматься хоумстейджингом. Он дает больше творческой свободы, бросает сложные вызовы, заставляет решать сложные задачи, помогает клиентам (продавцам) и потенциальным жильцам.
Что в итоге: люди покупают не пространство — они покупают образ жизни
Вы познакомились с таким явлением как «Property Staging», оно же «хоумстейджинг». Эта деятельность помогает быстрее найти покупателей или потенциальных арендаторов, а также повышает стоимость жилья.
Специалист должен не просто сделать косметические изменения для улучшения внешнего вида. Его задача — нащупать подходящий образ и создать атмосферу. Благодаря этому покупателям легче понять, что объект идеально соответствует их стилю жизни и мировоззрению.